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中央又對房地產放大招,37年一遇!建筑業放心干!

發布時間:2016-01-15 點擊數:1198

  事實證明,房地產才是政府的親兒子。中央城市工作會議12月20日至21日在北京舉行。上一次中央層面召開的城市工作會議,是1978年國務院召開的全國城市工作會議,會議厘定了城市建設和發展工作的基本思路。
時隔37年后,城市工作再次上升到中央層面進行專門研究部署,是改革開放以來的第二次最高規格的“全國城市工作會議”,預示著我國城市工作將迎來重大變化。同時,也將對樓市、房地產企業和建筑企業的命運產生重大影響。下面,就帶你逐一剖析剖析。
一 此次放大招“早有預謀”
  空穴來風,未必無音,雖然此次中央城市工作會議石破天驚,但是此前并非毫無跡象事,實際上,近期中央已經針對城市工作已經釋放了若干信號。
★2015年11月10日
  11月10日召開的中央財經領導小組第十一次會議上,習近平指出做好城市工作,首先要認識、尊重、順應城市發展規律,端正城市發展指導思想。
提出要推進農民工市民化;加快提高戶籍人口城鎮化率;要增強城市宜居性;要改革城市管理體制;要加強城市安全監管,建立專業化、職業化的救災救援隊伍。這種論述為未來中國城市發展確定了大方向。
★2015年12月12日
  12月12日,《居住證暫行條例》發布,戶籍制度改革敲開了農民工進入城市的大門。
★2015年12月14日
  12月14日召開的中央政治局會議將推進農民工市民化作為化解房地產庫存的重要方式之一,將兩大重要戰略聯系在一起。
二 城市群將加速發展
中央城市工作會議提出,中國將安全放在城市管理和發展的首位。將在中西部地區培育城市群與關鍵地區性城市,并努力升級東部地區城市群。擬到2020年基本完成棚戶區改造。
可以看出,相比以往,此次中央城市工作會議對城市建設的思路比以往有重大的轉變。


  【小知識】什么是“胡煥庸線”:1935年,民國“中央大學”地理系主任胡煥庸在論文《中國人口之分布》中提出“璦琿(今黑河)-騰沖一線”,發現此線以西人口約為中國總人口的6%,此線以東人口約為中國總人口的94%。
這條線后來被學界稱為“胡煥庸線”。在《中國國家地理》雜志社與中國地理學會于2009年地理學界評選出的“中國地理百年大發現”中,它僅次于“珠峰測量”。
過去,中央寄希望于打破“胡煥庸線”。李克強就曾發出了“胡煥庸線怎么破”之問:“我國94%的人口居住在東部43%的土地上,但中西部一樣也需要城鎮化。我們是多民族、廣疆域的國家,我們要研究如何打破這個規律,統籌規劃、協調發展,讓中西部老百姓在家門口也能分享現代化。”
  促進各區域平衡發展的設想固然很好,但這不符合城市發展的客觀規律。
大量資源向少數幾個城市不斷集中,這是世界上發達國家城市化過程中的必然。英國有6300萬人,其中倫敦一地就有850萬之多。紐約,曼哈頓同樣如此。這一現象在東亞表現得更為明顯,整個韓國總人口的四分之一都居住在首爾,而東京都市圈的人口更是占到全日本的近五分之一。如果以韓國、日本的首都人口/全國人口的比值做參考,中國大城市人口聚集度的數值還很低。

  早在今年四月份,明源地產研究院艾振強先生在其《5大城市群劃分,哪些城市和房企將被拋棄?》一文中就已經明確指出“當前,中國勞動人口增速放緩,各區域之間對人口的爭奪趨于零和博弈。中西部城市群與東部城市群的人口爭奪戰將愈演愈烈。那些被拋棄在超級城市群之外,卻又處于各城市群之間的城市則顯得比較危險了”。此次會議進一步強化了這一指向!在這些城市群無作為的房地產企業和建筑企業也將被邊緣化。
  【小知識】城市群,是指在特定地域范圍內,以1個以上特大城市為核心,由至少3個以上大城市為構成單元,依托發達的交通通信等基礎設施網絡所形成的空間組織緊湊、經濟聯系緊密、并最終實現高度同城化和高度一體化的城市群體。

 

 

 

 

 

 

  當然,過量的人口會帶來超載效應。但人類的發展趨勢就是不斷聚集、不斷挑戰大自然的極限。很多時候,我們只看到了大城市帶來的負面效應,但對于大城市的集約性卻鮮有關注。例如在供暖和制冷方面,公寓樓就比郊區分散的房子更高效。城市家庭比城郊和鄉村的家庭碳排量更少。
理想再美好,也要扎根于現實的土壤才能夠成長壯大。


三 中小房企和中小建企將加速死亡
  經過2014年和今年的考驗,在行業凈利潤率持續下滑,中小房企接連死亡已經不是什么新聞了。伴隨著安全事故頒發,政府對工程建設安全管理日益加強,對違法分包、掛靠、轉包打擊力度逐步加大,還有建筑市場萎縮的客觀情況,目前不僅是中小建筑企業,就連溫州中城、華豐建設等百億級的特級企業一個接一個的破產,最近北京市住房和城鄉建設委員會注銷了161家二級、三級企業相應資質。今天很殘酷,明天更殘酷,后天很美好,但很多中小房企和部分建企會加速死在明天——不是早上就是晚上。
建筑行業利潤率不斷降低,普遍面臨著巨大的資金壓力,尤其是涉及房地產等多產業發展的建筑企業,資金壓力更大。建筑業下半場,建筑企業要么殺出一條血路迎接后天的太陽,要么像161家北京市被注銷資質的建企一樣退出建筑業,要么像溫州中城破產拍賣,要么像河北路橋、新疆建工被中國建筑股份有限公司這樣的大建企“包養”,加入到整合的大軍求生存。由于大建企在資金、規模、品牌等方面有天然的優勢,兼并之后,可以讓龍頭建企的規模進一步擴大,行業的集中度提高,總體有利于資源的優化配置(當然,區域寡頭壟斷也會出現),更有利于整個行業健康平穩發展。
  事實上,過去幾年,中央都鼓勵各行業的兼并重組,通過制度性的安排,比如引導設立并購基金,鼓勵政策性銀行提供兼并購貸款支持,降低兼并購稅費等,讓行業兼并重組的成本進一步降低。


四 政策的好日子還在后頭
  2014年,中央經濟工作會議中只字未提房地產,但是此次會議卻花了數百字篇幅再次強調樓市去庫存。
關于化解房地產庫存,會議要求:要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求,通過加快農民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案,允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶,使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。
要明確深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場,鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。
要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格,促進房地產業兼并重組,提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。


1、取消70年產權,還早
  這其中,“取消過時的限制性措施”被誤傳讀為“取消70年產權”,顯示行業內部分人已將利好政策當成鴉片,聞到一點類似的味道就以為可以吸。取消70年產權是需要立法才能搞定的,行政部門說了不算,即便要取消,立法也會是相當漫長的過程。


2、以租代售,將成氣候
  對于會議提倡的通過房屋租賃來去庫存,其實去年國家層面就提出了房企從售房轉變為租房商。目前,有一些房企在積極進行試點,但還沒有一個成熟的案例。可是,從前不久行業內對萬科“以租代售”的風聲鶴唳、草木皆兵來看,這一模式對現有的商業模式會造成顛覆。


3、建議降價,那是愛你
  鼓勵房地產開發商降價讓不少人頗有微詞,說好的上帝的歸上帝,凱撒的歸凱撒呢,政府有形的腳又想踩在市場無形的手上面了!
這種說法有點冤枉政府了,畢竟政府只是建議降價而已,而非強制。樓市火爆的一線城市,價格高還不一定能買得到。而對于廣大的三四線城市以及部分冷清的二線城市,想不降價卻又快速去化,目前的形勢下,無異于癡人說夢。


4、買房入戶,會是常態
  農民的城鎮化,是一個大的風口。但一二線城市人口規模控制,一般人進不去;沿海大城市高昂的房價,一般人買不起。對于廣大農民工來說,其未來主要的落戶地還是在三四線城市。目前已有包括河南、安徽等多地出臺了針對農民進城買房的相關優惠措施。例如河南省出臺的《關于促進農民進城購房擴大住房消費的意見》文件提出,對農民進城買房提供包括購房補貼、公積金繳存綠色通道和貸款優惠在內的多項優惠政策。
一切都是為了去化!


五 小結
  目前建筑業面臨最大的挑戰是前些年透支房地產市場而留下來的巨大庫存量,建筑業受此拖累,大量出現新合同難簽、項目款難收的兩難情況,這種情況可能還將延續一段時間。同時,通過以上介紹,不難看出政府已做出了全面規劃,陸續推出了對應政策,努力讓庫存回歸合理水平。
總的來說,建筑業雖尚不具備立即走出困境的條件,而且很多企業(特別是管理粗放型的建筑企業)將面臨生死考驗,但在房地產利好不斷的情況下,建筑企業若能夠降低成本、提升效率,并實現管理水平整體提升,渡過這段困難時期,未來必將迎來新的一片天地!

 

 

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